Le décompte de la surface corrigée d'un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948. La forclusion du locataire en l'absence de contestation de ce décompte dans les 2 mois de sa notification.

Le décompte de la surface corrigée d'un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948. La forclusion du locataire en l'absence de contestation de ce décompte dans les 2 mois de sa notification.

La valeur locative d'un local soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 relève du système de la surface corrigée.

L'article 26 de la loi précise que le prix des loyers des locaux soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 est déterminé en application des règles visées aux articles 27 et suivants de la loi.

L’article 27 indique que « La valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30. »

L’article 28 dispose qu’un " décret, pris sur le rapport du ministre chargé de la reconstruction et de l'urbanisme, déterminera les conditions dans lesquelles sera obtenue la surface corrigée (…).Le même décret précisera également les correctifs applicables à l'ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d'entretien, de sa vétusté, de l'importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d'équipement propres, soit au local, soit à l'ensemble de l'immeuble. »

 Il y a possibilité pour les parties, lorsque des travaux d’amélioration sont réalisés dans le logement ou dans l'immeuble, de solliciter une modification du décompte de la surface corrigée du logement.

 A cet égard, l’article 32 bis de la loi prévoit :

« En cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties. »

Ce texte prévoit qu'en cas de modification desdits éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, le nouveau loyer devra être notifié par lettre recommandée ou par acte extra judiciaire à l'autre partie, en y joignant le décompte détaillé devant être établi selon un modèle type.

L'autre partie dispose alors, à peine de forclusion, d'un délai de 2 mois pour le contester.

A cet égard, cet article prévoit :

Le demandeur doit faire connaître à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés. Il doit joindre à l'envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d'après un modèle type annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer.

En cas de désaccord sur les nouveaux éléments proposés par le demandeur, l'autre partie doit, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le demandeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu'il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord.

La notification par le demandeur devra à peine de nullité indiquer que faute par l'autre partie d'avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s'imposera comme nouveau prix. En cas de contestation le différend sera porté devant le tribunal compétent suivant les règles de procédure prévues au chapitre V du présent titre."

La jurisprudence considère que l'absence de contestation dans les 2 mois de la notification du décompte rend les sommes exigibles. (Cassation civile 20 mai 1992 n° 90. 20. 496.)

Dans un arrêt du 31 mars 19978 (n°77-11.583), la Cour de cassation a rappelé que la forclusion prévue à l’article 32 de la loi du 1er septembre 1948 était d’ordre public et s’opposait à toute contestation sur le prix du loyer formée ultérieurement au-delà du délai de deux mois.

Dans un arrêt du 30 janvier 1973 (n° 72-20.013), elle a, par ailleurs, précisé que la forclusion édictée à l’article 32 de la loi de 1948 présentait un caractère définitif et s’opposait donc à ce que soient ultérieurement remis en cause les éléments de la surface corrigée. Dans cet arrêt, elle a cassé l’arrêt de la Cour d’appel qui avait ordonné une révision du décompte de la surface corrigée au motif d’erreurs matérielles contenues dans celui-ci. Elle a considéré que, ce faisant, la Cour d’appel avait violé le texte susvisé.