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Avocat baux d'habitation - Paris

Les locations ou baux d'habitation

Les principaux litiges gérés par le Cabinet de Maître Dominique PONTE concernent :

  • les locations non meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989.
  • les baux meublés et baux saisonniers ;
  • les congés pour vente, pour reprise et ceux délivrés au locataire qui ne respecte pas ses obligations, telle celle de payer son loyer ;
  • les loyers soumis à la loi de 1948 ;
  • le paiement des loyers et les actes de caution;
  • les sous-locations autorisées, celles interdites, les squatters et occupants sans titre ;
  • les procédures d'expulsion ;
  • les états des lieux d'entrée et de sortie et la restitution du dépôt de garantie ;
  • les travaux à charge du bailleur et ceux s'imposant au locataire.

La location d'un bien

La location d'un appartement vide désigne la location d'un bien immobilier non meublé, soumis à la loi du 6 juillet 1989, par opposition à la location en meublé.

La location meublée est celle d'un logement fourni avec un mobilier suffisant à la vie courante et entraîne depuis le 1er janvier 1991 une exonération de la TVA. Les bailleurs de meublés se répartissent entre loueur de meublé professionnel et loueur de meublé non-professionnel (LMP et LMNP).

Un appartement est considéré comme meublé lorsque le locataire peut s'installer sans avoir besoin d'apporter ses propres meubles. L'appartement doit contenir le mobilier et les éléments suffisants pour permettre à son occupant de vivre normalement, dès son arrivée, en n'y apportant que ses effets personnels.

Le bail doit mentionner qu'il s'agit d'une location meublée. Il doit viser l'inventaire du mobilier, qui est un document indispensable si le bailleur veut éviter une requalification de son contrat. Ce document fait fonction de preuve du caractère meublé du logement.

L'état des lieux

Il s'agit d'une description minutieuse de l'état du logement et de ses équipements pièce après pièce, du sol au plafond, sur un document réservé à cet usage. Deux états des lieux distincts sont réalisés, l'un à l'entrée dans les lieux, l'autre au départ du locataire, lorsqu'il rend les clés, à la fin du bail.

Pour les locaux vides donnés en location à usage d'habitation, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux doit être rédigé et annexé au contrat lors de la remise des clés au locataire, et un autre au moment de la restitution des clés.

Pour les autres types de locations, à savoir en meublé, en saisonnier, pour une résidence secondaire, etc., bien que la loi n'impose pas cette formalité, elle est toujours conseillée !

Grâce aux états des lieux établis par eux, le bailleur comme le locataire peuvent attester de l'état du logement et justifier d'une demande de remise en état le cas échéant. Cela permet donc de faire la part des choses et de limiter le risque de litiges, le document faisant foi. C'est pourquoi le bailleur et le locataire ont intérêt à procéder à une visite très attentive et à noter minutieusement leurs observations dans les documents.

Le congé

Le congé est l'acte unilatéral mettant fin à un contrat.

En matière de baux d'habitation pour des logements vides, le locataire peut donner congé à tout moment dès lors qu'il respecte un délai de préavis de trois mois qui peut être réduit à un mois dans certains cas.

En revanche, le propriétaire ne peut résilier le bail qu'à l'échéance du contrat à condition que le congé soit justifié par une décision de vendre le logement (a), de le reprendre pour l'habiter (b) ou pour un motif légitime et sérieux (c).

Le congé doit être délivré six mois avant le terme du contrat.

a) Le congé pour vente

Le congé pour vente doit être donné avec un préavis de 6 mois minimum avant le terme du contrat. Le locataire a la priorité pour acheter.

Le congé pour vente doit indiquer le prix et les conditions de la vente. L'offre de vente doit reproduire les 4 premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6.7.1989.

L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Si le locataire n'a pas accepté l'offre pendant ce délai, il doit quitter le logement à l'expiration du préavis. Le locataire qui accepte l'offre de vente a un délai de 2 mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire (délai porté à 4 mois en cas de recours à un prêt). Si, à l'expiration du délai, la vente n'est pas réalisée, le locataire doit quitter le logement. Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses, le bailleur ou le notaire doit en informer le locataire.

La notification, qui vaut offre de vente, doit lui être adressée à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse. Le locataire intéressé a un mois pour répondre.

Si le locataire accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de 2 mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente (délai porté à 4 mois en cas de recours à un prêt).

b) Le congé pour reprise

Le congé peut être motivé par la volonté de reprendre le logement pour l'habiter à titre de résidence principale. Peuvent bénéficier de la reprise le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou descendants, les ascendants ou descendants de son conjoint, de son concubin notoire ou de son partenaire lié par un PACS (une incertitude demeure concernant les ascendants).

c) Le congé pour motif légitime et sérieux

Dernière possibilité offerte par la loi pour résilier le bail, le motif légitime et sérieux visant la violation par le locataire d'une de ses obligations (retards répétés dans le paiement des loyers, dégradation des lieux loués, sous-location non autorisée).

Dépôt de garantie du locataire

Le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et n'a pas dégradé le logement.

Depuis le 9 février 2008 (loi sur le pouvoir d'achat), le dépôt de garantie en location vide est d'un mois de loyer. En location meublée, il est libre, mais en pratique il est généralement de deux mois de loyer.

Le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur au locataire dans les deux mois après que celui-ci a rendu les clés. Si le propriétaire ne s'est pas exécuté, le locataire, après mise en demeure, pourra saisir, selon le montant de la demande (plus ou moins de 4.000 euros), le Juge de Proximité ou le Tribunal d'Instance. Avant tout contentieux, il est possible d'engager une procédure devant la Commission de conciliation en matière locative.

Les procédures d'expulsion

Une procédure d'expulsion (article 61 et suivants de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991) vise à contraindre une personne à quitter un lieu qu'elle occupe sans droit (lorsqu'il a été mis fin au bail par exemple).

Cette procédure n'est mise en ouvre qu'à la suite d'une décision de justice. Un huissier se charge de procéder à l'évacuation de cette personne. Il peut faire appel, s'il se heurte à la résistance de ces occupants, au concours de la force publique.

Des dispositions protectrices de l'occupant s'appliquent lorsque le local en cause constitue sa résidence principale et que l'expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques.

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