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Avocat acquisition ou vente d'un bien immobilier Paris

La vente d'un bien immobilier est soumise à une réglementation stricte, en ce qui concerne notamment les obligations du vendeur.

Le cabinet de Maître Dominique Ponté situé à Paris, vous assiste dans toutes les difficultés que vous êtes susceptible de rencontrer et qui concernent vos transactions immobilières (compromis de vente, promesse de vente, exécution forcée des ventes, responsabilité du vendeur, responsabilité des agents immobiliers, nullité de la vente, action en garantie des vices cachés, vente en l'état futur d'achèvement, etc).

1 Les obligations du vendeur d'un bien immobilier

  • Le vendeur d'un bien immobilier est tenu vis-à-vis de l'acquéreur d'une obligation de renseignement. Il est tenu de fournir à l'acquéreur toutes les informations dont il dispose sur le bien mis en vente.
  • Il est tenu, par ailleurs, tenu d'une obligation de conformité, à savoir de délivrer à l'acquéreur un bien conforme à celui qu'il a visité et qui est visé dans la promesse de vente. Notons que si, le jour de la signature de l'acte authentique, les clefs ne sont pas remises à l'acquéreur, le vendeur est tenu d'une obligation de surveiller le bien jusqu'à la remise des clefs. En cas de détérioration du bien entre la date de signature de l'acte et la date de remise des clefs, l'acquéreur pourra engager la responsabilité du vendeur si celui-ci a failli à son obligation de surveillance.
  • S'agissant de la surface du bien, la loi fait obligation au vendeur de la mentionner dans l'acte. Si, ultérieurement, l'acquéreur constate que la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle stipulée dans l'acte, il peut demander en justice une réduction proportionnelle du prix. A l'inverse, quand la surface réelle est supérieure de plus de 5 % à la surface mentionnée, l'acquéreur est tenu de verser un complément de prix. Toute action en justice relative à la surface doit être engagée dans l'année qui suit la signature du contrat.
  • Le vendeur est tenu d'établir à ses frais différents certificats concernant la présence de termites, la présence de plomb dans les immeubles construits avant 1948 et la présence d'amiante dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. L'absence de ces certificats n'entraîne pas la nullité de la vente. Toutefois, si après la vente, l'acquéreur note la présence de termites, plomb ou amiante, il peut demander une réduction de prix, voire l'annulation de la vente.
  • Le vendeur est tenu d'une obligation de garantie en cas de vices cachés affectant le bien. L'action en garantie des vices cachés est soumise à des conditions précises :
    Il convient pour l'acquéreur de prouver qu'il n'avait pas connaissance des vices avant la vente et que ceux-ci existaient antérieurement à la vente. L'acheteur qui prouve que le bien vendu est affecté de vices cachés dispose de deux alternatives : il peut engager une action « estimatoire » et exiger une réduction du prix du bien. Il dispose également de la possibilité de demander l'annulation de la vente, l'action concernée étant l'action rédhibitoire.

2 Le compromis de vente

Le compromis de vente est le contrat par lequel le vendeur et l'acquéreur s'engagent, l'un à vendre, l'autre à acheter, à un prix donné. Cet avant-contrat peut être signé devant notaire. Notons que, sur le plan juridique, la vente est formée dès la signature du contrat. Dans le contexte, en présence d'un compromis de vente signé, la vente est parfaite, les parties étant exclusivement tenues de patienter jusqu'à la réalisation des conditions suspensives prévues.

3 L'indemnité d'immobilisation

Lors de la signature avec le vendeur du compromis de vente, l'acquéreur verse un montant, en général 10 % du prix de vente, appelé « indemnité d'immobilisation », destiné à indemniser le vendeur pour le cas où l'acquéreur déciderait de ne pas poursuivre la vente.

Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai de 7 jours, l'indemnité d'immobilisation lui est rendue. S'il confirme son engagement d'acquérir, l'indemnité vient s'imputer sur le prix du bien. En revanche, si l'acquéreur ne lève pas l'option dans le délai de 7 jours ou renonce à acquérir après ce délai, l'indemnité est conservée par le vendeur.

4 La vente en l'état futur d'achèvement « VEFA »

L'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement (VEFA) achète un bien sur plan, c'est-à-dire qu'il acquiert un bien qui n'est pas encore construit.

La vente en l'état futur d'achèvement est réglementée par les articles L. 261-1 et s. et R. 261-1 et s. du Code de la construction et de l'habitation.

Par la vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur la propriété des constructions existantes. Les constructions à venir deviennent la propriété de ce dernier au fur et à mesure de leur exécution de sorte qu'il est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Une fois votre bien choisi, vous signez avec le promoteur le contrat de réservation. Ultérieurement intervient la signature du contrat définitif devant notaire. Lors de la construction, l'acquéreur bénéficie de la garantie d'achèvement.

Lorsque la construction du logement sera achevée, l'acquéreur bénéficiera de la garantie des vices apparents, de la garantie parfait achèvement, de bon fonctionnement et de la garantie décennale.

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