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Avocat droit de la copropriété Paris

Le cabinet de Maître Dominique Ponté situé à Paris, vous assiste dans toutes vos procédures relatives à la copropriété et qui peuvent porter sur les points suivants :

Dès lors qu'un immeuble est divisé en lots entre plusieurs propriétaires, il est soumis au statut de la copropriété tel qu'il est prévu par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

1 Le syndic de la copropriété

Lorsqu'un immeuble vient d'être placé sous le régime de la copropriété, un syndic dit provisoire est généralement désigné dans le règlement de copropriété, et ce sur l'initiative du promoteur. Toutefois, sa nomination doit être ratifiée au plus tard un an après la création de la copropriété, et ce à la majorité absolue, soit la moitié plus une des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Dans le cas contraire, son mandat devient nul.

a) Les fonctions du syndic

Au cours de la première assemblée, le syndic est tenu, sous peine de nullité de son mandat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf si les copropriétaires en décident autrement.

Il doit aussi porter à l'ordre du jour la décision de réaliser des appels de fonds spéciaux pour faire face aux travaux d'entretien et de conservation des parties communes et équipements communs.

D'une façon générale, le syndic est chargé de faire respecter le règlement de copropriété, d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation.

Le syndic doit également assurer la gestion de la comptabilité de l'immeuble. Il est tenu d'établir chaque année le budget prévisionnel prévoyant les dépenses à effectuer de l'année à venir, lequel sera notifié aux copropriétaires en annexe de la convocation pour l'assemblée générale.

b) Le changement de syndic

Si vous n'êtes pas satisfait du syndic de votre immeuble, vous pouvez demander l'inscription à l'ordre du jour du non-renouvellement de son mandat. Vous pouvez également demander de voir inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée la révocation de ce syndic. Cette demande doit être formulée par lettre recommandée avec avis de réception.

Si le syndic ne procède pas à cette inscription, le conseil syndical ou plusieurs copropriétaires, détenant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, peuvent demander au syndic de convoquer l'assemblée (article 8 du décret du 17 mars 1967). Si le syndic ne répond toujours pas à cette demande, le président du conseil syndical pourra convoquer l'assemblée après envoi d'une mise en demeure restée sans effet plus de huit jours.

S'il n'existe pas de conseil syndical ou si son président ne fait pas le nécessaire, un ou plusieurs copropriétaires peuvent provoquer judiciairement la convocation d'une assemblée. Cette demande doit être formulée auprès du président du Tribunal de Grande Instance statuant en référé.

2 Les assemblées de copropriétaires

Dans toute copropriété, une assemblée générale doit être réunie au moins une fois par an. Tous les copropriétaires doivent être convoqués afin de voter sur les questions inscrites à l'ordre du jour de la convocation.

C'est le syndic qui convoque les copropriétaires.

Toutefois, en cas d'inertie de sa part, le conseil syndical ou encore un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires peuvent demander la tenue d'une assemblée. La demande doit alors être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

La convocation doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou lettre remise en mains propres contre émargement.

Le délai de convocation à l'assemblée est de 21 jours avant la tenue de l'assemblée générale.

La convocation indique le jour, l'heure et le lieu de l'assemblée générale. Elle comporte l'ordre du jour ainsi que les documents nécessaires au vote. A leur arrivée, les copropriétaires signent une feuille de présence. Ils élisent ensuite le président de l'assemblée et les scrutateurs. Puis les questions sont soumises aux copropriétaires qui les votent selon les règles de majorité prévues.

Les copropriétaires doivent se prononcer sur toutes les questions portées à l'ordre du jour et exclusivement sur celles figurant sur la convocation. L'assemblée générale ne peut jamais prendre de décisions non inscrites à l'ordre du jour.

a) Les majorités applicables aux votes

Les décisions sont votées à l'une des majorités suivantes :

La majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions ne sont pas prises en compte dans le calcul de la majorité, et les copropriétaires absents ou non représentés ne sont pas considérés comme opposants.

La majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, absents ou représentés. Les décisions qui doivent être prises à cette majorité sont énumérées à l'article 25 (révocation du syndic, autorisation donnée à des copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble).

La majorité de l'article 26, qui est la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers de voix (travaux d'amélioration, modification du règlement de copropriété, etc.). Si cette majorité n'est pas obtenue, et sous certaines conditions, une nouvelle assemblée pourra se tenir à une majorité moindre (2/3 des voix des membres présents ou représentés).

L'unanimité pour toutes les décisions entraînant une modification des conditions de jouissance des parties privatives.

b) Le procès-verbal d'assemblée générale

Le procès-verbal indique le résultat des votes sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour ainsi que le nom et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et de ceux qui se sont abstenus. Il doit être notifié par lettre recommandée aux copropriétaires défaillants ou opposants dans les deux mois de la tenue de l'assemblée, où la notification du procès-verbal de l'assemblée se fait "par lettre recommandée avec avis de réception, sachant que le procès verbal est notifié à tous les copropriétaires, même défaillants ou opposants.

c) Les contestations d'assemblées générales

L'action en nullité d'une décision de l'assemblée générale est soumise à des conditions strictes.

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants lors de l'assemblée peuvent engager cette action. Un copropriétaire abstentionniste n'est pas considéré comme opposant, et ne peut donc pas intenter une action en nullité.

La contestation d'une résolution d'assemblée générale ne peut être faite par courrier recommandé. Il faut saisir obligatoirement le Tribunal compétent, qui est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble. L'action est intentée contre le syndicat des copropriétaires représenté pendant la procédure par le syndic.

L'action en nullité d'une décision de l'assemblée générale doit être formée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.

8 Les charges de copropriété

Il existe deux catégories de charges :

- Les charges occasionnées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ;
- Les charges liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété doit indiquer les éléments et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et les critères de répartition des charges.

Les charges liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs sont l'antenne collective TV, le chauffage collectif, l'eau chaude, les interphones, les escaliers, les ascenseurs.

Les charges dues à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes concernent les espaces verts, l'entretien du gros ouvre, les frais de procédures, l'assurance de la copropriété, les honoraires du syndic, les charges du gardien, les frais de ravalement, etc.

Les charges relatives à l'entretien et au fonctionnement des éléments d'équipement communs sont réparties selon le critère d'utilité objective. Ainsi, si un lot ne profite nullement du service concerné, son propriétaire peut demander à être déchargé des charges afférentes. Il en va ainsi, à titre d'exemple, pour les charges d'ascenseur en ce qui concerne les lots situés au rez-de-chaussée d'un immeuble.

Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes : elles sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque partie privative exprimée en tantièmes.

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