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Avocat droit de propriété et les servitudes - Paris

Le droit de propriété

Le droit de propriété est défini par la loi comme étant un droit absolu, exclusif et perpétuel.

Toutefois, celui qui est propriétaire d'un bien ne dispose pas pour autant du droit de faire ce qu'il veut de son bien. Sa liberté de jouir et d'user de son bien comme il l'entend est soumise à des restrictions, telles celles liées aux servitudes (servitude de passage, bornage, servitude de vue et de jour .) qui peuvent être légales ou conventionnelles.


1 Les servitudes

La servitude de passage lorsqu'un terrain est enclavé est prévue aux articles 682 et suivants du Code Civil. Cette servitude vise à conférer au propriétaire du fonds, qui ne dispose d'aucune issue ou d'une issue insuffisante à la voie publique, la faculté de réclamer à son voisin, moyennant une indemnité, un droit de passage. Le droit de passage qui lui sera conféré porte sur un passage suffisant à assurer la desserte normale et complète de son fonds.

A défaut d'accord avec son voisin, le propriétaire du fonds enclavé devra saisir les juridictions compétentes. De fait, à défaut d'accord, la servitude et ses conditions d'exercice seront déterminées par le juge, qui précisera également le montant de l'indemnité à verser au propriétaire subissant la servitude.

Il convient de noter que les juges disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier, au regard de l'état des lieux, si un terrain est enclavé.


2 Le bornage

L'article 646 du Code Civil dispose que "tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigüe. Le bornage se fait à frais communs".

Le bornage est demandé par un propriétaire lorsque celui-ci ignore les limites de son bien ou lorsqu'il craint d'être victime d'un empiétement. L'objectif du bornage est de déterminer la limite séparative de deux propriétés.

Lorsqu'il existe entre les propriétés une clôture (haie, arbres, grillage, mur), un bornage peut être demandé sauf si les dites clôtures ont été établies conjointement entre les parties.

Lorsque des bornes existent, la jurisprudence considère qu'elles sont présumées avoir été placées d'un commun accord entre les propriétaires. Il s'agit, toutefois, d'une présomption simple qui peut être combattue par la preuve contraire.

Le bornage est effectué par un géomètre-expert. A défaut d'accord entre les parties, il conviendra de solliciter la désignation de cet expert par le Tribunal compétent. L'expert désigné établira un procès-verbal d'abornement ou de bornage, qu'il conviendra de faire publier à la conservation des hypothèques, ce qui a pour objet de le rendre opposable aux tiers.


3 Les servitudes de jour et de vue

Votre voisin décide de changer les fenêtres de son logement et/ou d'en créer de nouvelles.

Le cabinet de Maître Dominique PONTE situé à Paris vous conseille à cet effet.

Il convient de noter, à cet égard, que dans la mise en place de fenêtres et/ou d'ouvertures, des distances minimales sont prévues par le Code Civil.

Les vues sont des ouvertures ordinaires disposant de fenêtres qui peuvent permettre de voir chez son voisin.

Lorsque l'ouverture d'une fenêtre n'est pas possible, il y a parfois possibilité de créer un « jour », qui est une ouverture qui laisse passer la lumière mais ne permet pas de voir chez ses voisins. Un « jour » est constitué d'un châssis non ouvrant, avec un verre cathédrale ou opaque, réalisé à une hauteur réglementée.

En matière de vue, le Code civil distingue entre la « vue droite », à savoir l'ouverture qui permet de voir chez le voisin sans avoir ni à se pencher, ni à tourner la tête à droite ou à gauche, et la « vue oblique » qui n'est pas une vue directe. En cas de vue droite, la distance à respecter par rapport à la limite séparative de la propriété voisine est de 1,90 mètre. Elle est, en revanche, de 0,60 mètre en cas de vue oblique.

La distance se calcule à partir du mur où se situe l'ouverture.

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