SUROCCUPATION : DROIT APPLICABLE

La suroccupation d’un logement peut donner lieu à un arrêté d’insalubrité.

L’insalubrité peut notamment être retenue lorsque la structure du logement, notamment la dimension de la pièce principale et l’état des surfaces, ne répondent pas aux conditions requises.

Les caractéristiques de la suroccupation

Il résulte de l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant « soit une surface habitable au moins égale à 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m soit un volume habitable au moins égal à 20 m2 ».

Cet article prévoit que la surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéa de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.  

Or, en vertu de ce texte, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, arches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Par ailleurs et pour ce qui concerne la ville de PARIS, il convient de se référer au règlement sanitaire départemental de PARIS tel que résultant de l’arrêté du 23 novembre 1979 qui précise, pour les logements loués meublés ou garnis, que chaque unité de location doit avoir une surface minimale au sol de 7m2 pour recevoir une personne, de 9m2 pour recevoir deux personnes, de 14 m2 pour en recevoir trois et de 18 m2 pour quatre personnes. Au-delà de quatre personnes, et par personne, la surface est majorée de 5 m2.

Ce règlement précise qu’il n’est pas tenu compte pour le calcul des surfaces des salles de bain, d’eau ou de toilettes, des combles non aménagées, des terrasses, loggias et balcons.

Concerne le département des HAUTS DE SEINE, les dispositions du règlement sanitaire départemental sont différentes. En effet, l’article 27 de ce règlement prévoit que la superficie d’un logement au sens du décret du 14 juin 1969 doit être au moins de 9 m2 pour un logement d’une personne, 11 m2 pour deux personnes et 5m2 par personne au-delà. En outre, tout logement doit comprendre une pièce de 9m2 au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains, ou de toilette, ni des parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieur à 2m.

Lorsque la superficie du logement ne répond pas aux conditions requises et/ou que le logement n’est pas approprié à la composition familiale, le Préfet rend un arrêté.

La procédure : le contrôle de l’Agence régionale de Santé (ARS) et la commission départementale

En règle générale, une visite du logement est effectuée par des agents de l’agence régionale de santé, tenu de déposer un rapport concluant ou non à l’insalubrité. Au regard de ce rapport, et si celui conclut à l’insalubrité, le Préfet est tenu de consulter dans les deux mois une commission départementale compétente.

Une fois cette commission consultée, le Préfet est tenu d’en informer le propriétaire par courrier recommandé. Il doit l’informer qu’une réunion se tiendra avec la commission et ce, dans ce courrier, qui doit être adressé au propriétaire au minimum 30 jours avant la tenue de la réunion afin que ce dernier puisse faire état de ses observations.

C’est après l’avis de la commission que le Préfet rend son arrêté d’insalubrité.

Les conséquences d’un arrêté pour suroccupation

La première est que le loyer versé cesse d’être dû dès le 1^er jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou son affichage en Mairie. Il sera de nouveau dû à compter du 1^er jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté mettant fin à l’interdiction d’habiter. Surtout, l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique prévoit que le propriétaire bailleur est tenu d’assurer le relogement des occupants et ce dans les conditions prévues au II de l’article 521-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Sanctions à l’égard du propriétaire bailleur défaillant

La loi prévoit par ailleurs que si le propriétaire est défaillant dans cette obligation, le Préfet est alors tenu de prendre les dispositions qui s’imposent pour reloger les occupants et cela aux frais du propriétaire, cela majoré d’intérêt. Il convient de noter que le propriétaire peut également faire l’objet de poursuites pénales.

Le recours administratif contre l’arrêté

Dans l’hypothèse où un arrêté d’insalubrité serait rendu et dont les termes seraient contestables, il convient, pour le propriétaire bailleur, de déposer un recours administratif, soit gracieux auprès du Préfet, soit hiérarchique auprès du Ministre chargé de la Santé, dans les deux mois de la notification.

L’absence de réponse dans un délai de deux mois vaut rejet implicite.

En cas de recours hiérarchique, le rejet implicite est constitué en l’absence de réponse dans un délai de 4 mois.

Un recours contentieux peut également être déposé auprès du Tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter de la notification ou à compter de la réponse écrite de l’administration si un recours administratif a été déposé. La décision du Tribunal administratif pourra donner lieu à un appel.

Saisine du Tribunal d’instance sur la question du relogement

Par ailleurs, et pour ce qui concerne la question du relogement, et dans l’hypothèse où des propositions de relogement auraient été faites aux locataires, le propriétaire bailleur a la possibilité de saisir le Tribunal d’instance en vue que celui-ci valide les offres effectuées et statue sur le refus des locataires.