Sur la responsabilité du locataire refusant l'accès de son logement à son bailleur en vue que ce dernier réalise des travaux de réfection dans le logement

L’article 1724 du Code civil précise :

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. »

Par ailleurs, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 indique :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…)

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.

(…) »

En application de ce texte, la Cour d’appel de Paris a rejeté la demande de préjudice de jouissance d’une locataire qui se plaignait du défaut d’aération de son logement, constatant que celle-ci avait fait obstruction à la réalisation desdits travaux. Elle a considéré que, par son comportement, la locataire avait participé à la dégradation du logement. Celle-ci a été condamnée à régler au propriétaire des dommages et intérêts pour contribution aux frais de remise en état du logement. (Cour d’appel de Paris – Pôle 04 ch. 04, 23 mars 2021 / n° 18/23945)

Dans le même sens, la Cour d’appel de LIMOGES a condamné un locataire pour avoir fait obstruction à la réalisation de travaux qui s’imposaient dans le logement. (Cour d’appel de Limoges – ch. Civile, 10 mars 2021 / n° 19/00900).

La Cour de cassation considère que le comportement du locataire qui empêche la réalisation des travaux constitue une cause étrangère au propriétaire (Cour de cassation – Deuxième chambre civile, 11 février 2021 / n° 19-23.240 ; Cour d’appel de Colmar – ch. civile 03 sect. A, 25 janvier 2021 / n° 21/057).

A défaut, il peut être sollicité du juge des référés qu’il ordonne au locataire d’avoir à permettre l’accès au logement pour la réalisation des travaux, à raison du trouble manifestement illicite que le refus cause au propriétaire, sous astreinte par jour de retard (Cour d’appel de Rouen – ch. de la proximité, 1 avril 2021 / n° 20/03295).