LOGEMENTS HLM LA SOUS-OCCUPATION VISEE A LARTICLE L 621-2 du CCH, LES EXCEPTIONS ET LE CONTRAT DE COHABITATION INTERGENERATIONNELLE

A - Le régime juridique applicable en cas de sous-occupation d’un logement HLM

L’article L. 621-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, résultant de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, art. 89, prévoit que :

« (…) Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (…), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Les pièces effectivement utilisées pour l'exercice d'une fonction publique élective ou d'une profession et indispensables à l'exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

 1° L'occupant et son conjoint ;

 2° Leurs parents et alliés ;

 3° Les personnes à leur charge ;

 4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ;

 5° Les personnes titulaires d'un contrat de sous-location.

L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 109) « Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article. »

Les personnes considérées comme vivant au foyer sont :

Le locataire, son époux, son partenaire de Pacs, son concubin, son colocataire,
Les enfants mineurs faisant l'objet d'un droit de visite ou d'hébergement,
Les enfants majeurs infirmes rattachés fiscalement,
Les enfants majeurs rattachés fiscalement âgés de moins de 21 ans au 1er janvier de l'année d'imposition,
Les enfants rattachés fiscalement âgés de moins de 25 ans et poursuivant leurs études,
Les personnes disposant d’une carte d'invalidité vivant au domicile.
En cas de sous-occupation du logement, l’article L 442-31-1 du CCH prévoit que, nonobstant les plafonds de ressource prévus à l’article L 441-1, le bailleur est tenu de formuler trois offres de relogement au locataire, devant être adaptées à ses besoins, et ce même si celui-ci dépasse les plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement social.

Les trois propositions doivent respecter des caractéristiques précises. Elles doivent :

Satisfaire aux conditions de décence,
Être situées dans le même arrondissement ou dans des arrondissements limitrophes,
Enfin, le loyer doit être inférieur à celui du logement d'origine.
En cas d'acceptation par le locataire d'une des trois offres, celui-ci bénéficiera d'une aide à la mobilité devant notamment couvrir :

Les frais de son déménagement,
Les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou au transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie,
Les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement que le bailleur sera tenu d’effectuer avant l'emménagement dans la limite d'un certain montant.
Il importe de noter que, dans certaines zones géographiques, la troisième offre est faite avec mention qu’à défaut d’acceptation de celle-ci, le bail sera résilié, entraînant comme conséquence le fait que le locataire soit tenu de quitter les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement.

B - Les exceptions à la perte du droit au maintien dans les lieux en cas de sous-occupation

L’article L 442-3-1 du CCH prévoit que les dispositions relatives à la sous-occupation ne peuvent être évoquées à l’égard des locataires suivants :

Si le locataire est âgé de plus de 65 ans,
S’il se trouve en situation de handicap,
S’il est en situation de perte d'autonomie physique ou psychique,
S’il a à sa charge une personne en situation de handicap,
S’il a à sa charge une personne présentant une perte d'autonomie physique ou psychique.

C – Sur un partage du logement visé à l’article L 631-17 du CCH

Il importe, par ailleurs, de noter que, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, un locataire âgé de plus de 60 ans a la possibilité de sous-louer une partie de son logement.

L’article L. 631-17 L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 117 prévoit :

« Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste. Il est régi par le sous-titre Ier du titre III du livre III du code civil.

 Par dérogation à l'article L. 442-8 du présent code et à l'article 8 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsque la personne de soixante ans et plus est locataire de son logement, elle informe préalablement le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, sans que le bailleur puisse s'y opposer.

 La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties.

 Lorsque l'un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d'un mois.

 La loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ne s'applique pas aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire.

 Une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire définie par arrêté précise le cadre général et les modalités pratiques de la cohabitation intergénérationnelle solidaire. — V. Arr. du 13 janv. 2020 (JO 15 janv.). »

Ainsi, le contrat de cohabitation intergénérationnelle offre la possibilité, mais exclusivement pour les personnes âgées de 60 ans, de sous-louer leur logement à des jeunes de moins de 30 ans.

La durée de la cohabitation et sa contrepartie financière doivent être stipulées au contrat de cohabitation auquel les parties peuvent mettre un terme moyennant un délai de préavis d'un mois.

Ce contrat consacre donc un nouveau droit à la sous-location, mais uniquement pour les personnes de 60 ans et plus et pour les jeunes de moins de trente ans, lequel droit s’inscrit en dérogation aux dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui interdit la sous-location.

Il importe que le locataire, qui souhaite recourir à ce type de contrat, en informe son bailleur.

En outre, la loi ELAN précise que, pour un HLM ou un logement conventionné, la contrepartie est calculée au prorata du loyer et des charges, rapporté à la surface habitable. Toutes les personnes sous-locataires de moins de trente ans bénéficieront du droit à l'APL ainsi qu'à l'ALS (L. 23 nov. 2018, art. 16 ; CCH, art. L. 351-15 ; CSS, art. L. 831-2 et L. 831-4). Les locataires sous-louant une partie de leur logement à des personnes de moins de trente ans en bénéficieront également.

Ces dispositions conduisent ainsi à l’institution d'un nouveau régime locatif visé aux articles L. 631-17 à L. 631-19 du CCH.

Enfin, la loi prévoit que le bailleur ne peut pas s’opposer à la sous-location dès lors qu’il en a été informé.

Il convient de considérer que le recours à ce type de contrat doit permettre d’échapper aux dispositions relatives à la sous-occupation.

Enfin, il importe de noter qu’une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire doit être définie par arrêté, lequel précisera, manifestement, le cadre et les modalités de la cohabitation.