Hobby room, garages, greniers : locaux annexes transformés pour l’habitation – la jurisprudence  

Hobby room, garages, greniers : locaux annexes transformés pour l’habitation – la jurisprudence

L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise :

« I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

En vertu de ce texte, la destination de l'immeuble est définie par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. L’immeuble peut être à destination exclusivement bourgeoise (uniquement à usage d’habitation) à destination bourgeoise simple (habitations et professions libérales) ou à destination d’habitations, de professions libérales et d’activités commerciales.

La destination de l'immeuble ne se confond toutefois pas avec l’usage des parties privatives.

Ainsi, le second alinéa de l'article 8 de la loi précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires hormis celles qui résultent de la destination de l'immeuble. Il en résulte qu’un copropriétaire peut modifier l’usage de ses lots privatifs sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.

S’il est propriétaire de locaux annexes tel un grenier ou un hobby room, leur transformation en un lot d’habitation ne suppose l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires que si le changement d’usage est interdit par le règlement de copropriété.

Hormis ce cas, un changement de l’usage de ces lots en habitation doit être admis sous les seules réserves qu’il n’en résulte pas de gêne pour les copropriétaires, ni une atteinte à la destination de l’immeuble.  

Dans ce contexte, dans un immeuble d’habitation bourgeoise, ce changement doit être admis sous réserve de ces deux circonstances.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 avril 1988 n° 86-16.212.

Dans cette affaire, 16 copropriétaires d’un immeuble reprochaient à la Cour d’appel d’avoir refusé de déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété qui interdisait que des locaux annexes dénommés "hobby-room" dans l'état descriptif de division soient affectés à l'habitation.

Ils évoquaient l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble.

Or, la Cour de cassation a indiqué :

« Mais attendu que l'arrêt retient souverainement que le fait d'utiliser ces locaux pour l'habitation, contrairement aux stipulations du règlement de copropriété, crée pour les autres copropriétaires une gêne de nature à troubler leur tranquillité ;

Que par ces seuls motifs, l'arrêt est légalement justifié ; »

Ainsi, dans cet arrêt, la motivation qui a été retenue, pour refuser le changement d’usage d’un « Hobby room » en un lot permettant l'habitation, a porté sur la gêne subie par les autres copropriétaires.

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 décembre 1986, n° 82-15.198

Dans cette affaire, le litige portait sur l’aménagement de « greniers » que leurs propriétaires avaient équipés et aménagés pour en permettre l’habitation. Le syndicat des copropriétaires avait agi contre eux sollicitant leur condamnation à restituer ces pièces en leur usage d'origine. La Cour d'appel avait débouté le syndicat qui s’était pourvu en cassation. Or, la Cour de cassation a rejeté son pourvoi en ces termes :

« Sur le moyen unique :

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la résidence Alexandre-Dumas, à La Baule, et les époux X..., copropriétaires agissant à titre individuel, font grief à l'arrêt attaqué (Rennes, 4 juin 1982) de les avoir déboutés de leur action tendant à la condamnation de Mme Y..., aux droits de laquelle se trouvent les consorts Y..., à redonner aux locaux sous combles dont elle est propriétaire leur destination d'origine à usage exclusif de grenier, alors, selon le moyen, "

Qu’en dénommant " greniers " les lots litigieux, le règlement de copropriété leur assignait clairement une destination exclusive de tout usage d'habitation ; qu'il n'est pas contesté que cette dénomination correspondait à la nature réelle de ces lots ;

Que la modification de l'usage de ces parties privatives, tel que le règlement de copropriété l'avait expressément prévu, portait donc atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble ;

Qu’ainsi, Mme Y... ne pouvait y procéder sans l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 " ;

Mais attendu qu'après avoir exactement rappelé que, selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que Mme Y..., qui s'était contentée d'équiper et d'aménager des locaux dénommés " greniers " dans l'état descriptif de division, pour permettre leur habitation, n'avait pas porté atteinte à la destination de l'immeuble, affecté à un usage principal d'habitation, et n'avait pas d'autre autorisation à demander que celle qu'elle a sollicitée et obtenue d'ouvrir un châssis en partie commune de toiture ; »

Sur une autorisation sollicitée par des copropriétaires d’installer dans des locaux annexes un compteur d’eau et un raccordement aux canalisations d’eau de l’immeuble, l’arrêt de la Cour de cassation du 2 février 1999.

Cour de cassation du 2 février 1999 n° 97-14.585.

Dans cette affaire, les propriétaires d’un lot à usage de garage avaient obtenu l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires de le transformer en atelier d’artiste. Ils avaient ensuite demandé l’autorisation d’installer à leurs frais un compteur d’eau individuel et de raccorder leur lot aux canalisations de l’immeuble. L’assemblée leur avait refusé son autorisation. Ils avaient contesté la résolution en justice. Ayant été déboutés de leur demande aux termes d’un jugement ayant été confirmé en appel, ils s’étaient pourvus en cassation. Or, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en ces termes :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 février 1997) que les époux Y..., propriétaires dans un immeuble en copropriété, du lot n° 128 à usage de garage selon le règlement de copropriété et dont l'utilisation comme "atelier d'artiste" a été autorisée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 1990, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l'assemblée générale du 30 mai 1994 ne leur ayant pas donné l'autorisation sollicitée d'installer à leur frais exclusifs un compteur d'eau individuel et de se raccorder aux canalisations existantes d'alimentation d'eau et à celles d'évacuation des eaux usées et ont demandé au Tribunal de leur accorder ces autorisations ;

Attendu que pour débouter les époux Y. de leurs demandes, l'arrêt retient que le lot n° 128 n'est nullement destiné à l'habitation et que l'autorisation sollicitée au titre d'un local d'habitation ne remplit pas la condition exigée par l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu de la destination réelle des lieux en cause à usage de garage, voire d'atelier d'artiste ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que les travaux pour lesquels l'autorisation était demandée, étaient contraires à la destination de l'immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »