HLM - LE TRANSFERT DU BAIL EN CAS DE DECES DU LOCATAIRE

Les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989

L'article 14 de la loi organise les modalités de transfert des baux en cas de décès du locataire. Il prévoit ainsi, qu'en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré

 -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil;

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;

-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

 Cet article précise qu'à défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L'article 40 de la loi restreint toutefois les conditions d'application de l'article 14 au regard des normes d'attribution des logements appartenant aux organismes HLM.

Cet article dispose que l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes HLM à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille des ménages.

Ce texte mentionne, toutefois, une réserve en ce qui concerne le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap et celles de plus de 65 ans.

Ce texte précise ainsi :

 "L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans."

L'article 2 intégré dans le chapitre Ier - titre Ier -de la loi du 6 juillet 1989 précise que "les dispositions du présent titre sont d'ordre public."

Les articles 14 et 40 de la loi, intégrés dans le titre Ier de la loi, constituent, sans contestation possible, des dispositions d'ordre public auxquelles il ne peut être dérogé conventionnellement. (Cassation Civile 1er octobre 2008 n° de pourvoi 07-13008)

Dans ce contexte, il convient de considérer que l'article 14 est applicable au conjoint, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, au concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient avec le locataire depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et aux personnes de plus de soixante-cinq ans, sans que ces personnes ne soient tenus d'établir qu'ils remplissent les conditions de ressources et que le logement soit adapté à la taille des ménages.

Par ailleurs, s'agissant du conjoint survivant, il ne peut solliciter le transfert du bail qu'autant que ne pouvant se prévaloir de l'article 1751 du Code civil.

Or, cet article précise :

"Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

(...).

En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément."

Ce texte pose donc comme principe que le droit au bail, dès lors qu'il ne présente pas un caractère professionnel ou commercial et qu'il sert à l'habitation des deux époux est, nonobstant toute clause contraire, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Par ailleurs, en vertu de l'alinéa 3 de ce texte, en cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant dispose d'un droit exclusif sur le bail sauf s'il y renonce expressément.

Ce n'est que si l'article 1751 du code civil n'a pas vocation à s'appliquer, qu'il conviendra pour le conjoint survivant d'évoquer la transmission du bail à son profit, telle que prévue à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989. (Cassation Civile 3 - 10 avril 2013 n° de pourvoi 12-13225)

En revanche, s'agissant des descendants, ils doivent établir qu'ils respectent les conditions de ressources et que la taille du logement est adapté. (Cassation 29 octobre 2013 n° 12-15004 - Cassation 19 septembre 2012 n° 11-20307)