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CONTRAT DE BAIL - LA RESPONSABILITE DU BAILLEUR POUR TROUBLES DE JOUISSANCEsible

Le 16 décembre 2014



L’article 1719 du Code Civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.»

 

L'article 6B de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le bailleur est obligé "d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement ».

Il est notamment tenu de le garantir de tout vice ou défaut qui serait de nature à faire obstacle à l’exécution régulière de cette obligation.

 

L’obligation ressortant de ces textes est d'ordre public. Elle est impérative pour le bailleur qui ne peut y déroger. (Cour d'appel de Versailles 1ère chambre 5 décembre 1997 : loyer et copropriété août 1998 n°184 ; Cour d'appel de Paris 6ème chambre 16 juin 1998 JCP 1998. 34.1090.)

 

Elle ne cesse qu’en cas de force majeure. (Cassation civile 29 avril 2009 : Bull Civ III n°88 -  Cassation Civile. 3e, 19 mai 2004)

 

Par ailleurs, si en vertu de l'article 1725 du Code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le locataire du trouble que des tiers portent, par voie de fait, à la jouissance de ce dernier, il en va autrement lorsque l'auteur du trouble est un de ses locataires. En effet, la jurisprudence considère que les locataires d'un même bailleur ne peuvent être considérés comme étant des tiers au sens de l'article 1725 du Code civil. (Cassation civile 3ème 29 mai 1991 bull civ III n° 152 ; Cassation civile 16 novembre 1994 bull civ III n°189 ; Cour d'appel de Paris 8ème chambre 24 février 1998.)

 

Sur le plan théorique, la garantie pour trouble de fait repose sur l'idée que le bailleur répond des conséquences dommageables de sa négligence, lorsque celle-ci est à l'origine d'un trouble pour son locataire dans la jouissance de son logement.

Le bailleur est tenu d'assurer une surveillance constante et continue des logements qu'il loue dans l'optique que soit assurée l'exécution de son obligation relative à la jouissance paisible de son locataire.

 

Sa responsabilité est encourue même dans le cadre de relations de voisinage difficiles entre colocataires. Dans une instance ou un locataire avait assigné son bailleur en justice, celui-ci s'était prévalu du fait que sa garantie ne pouvait jouer dès lors que les nuisances, dont son locataire se plaignait, résultaient de ses mauvaises relations avec un autre locataire.


La Cour de Cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel, qui avait retenu l'argumentation du bailleur. Selon la Cour de Cassation, le trouble subi un locataire du fait d’un autre locataire doit être pris en charge par le bailleur. (Cour de Cassation 3ème chambre civile 20 avril 2005 n°03.18.390).

Maître Dominique Ponté 
Avocat au Barreau de Paris

 

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