BRUITS – CASSATION - BAILLEUR SOCIAL – RESPONSABILITE DU BAILLEUR ENVERS LE LOCATAIRE POUR TROUBLES DE VOISINAGE

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que :

« le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus. (…) »

Par ailleurs, en vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En outre, l’article 1721 du Code civil précise que :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. »

Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation (n° 17-12.536) a condamné un bailleur social sur le fondement de ces articles pour ne pas avoir pris les mesures qui s’imposaient à l’égard d’un locataire qui dénonçait des troubles de voisinage dont il était victime du fait d’un autre occupant de l’immeuble.

Dans ce cas d’espèce, le locataire se plaignait de subir des agressions et désordres en tous genres d’un autre occupant. Il avait dénoncé cette situation au bailleur qui avait adressé trois lettres recommandées aux auteurs des troubles estimant que ces démarches établissaient qu’il avait rempli ses obligations.

Or, la Cour de cassation a indiqué :

« Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué ([...], 13 octobre 2015), que M. X..., preneur à bail d'un logement appartenant à l'Office public de l'habitat de la communauté d'agglomération de [...], l'a assigné en condamnation à remédier aux troubles anormaux de voisinage causés par un autre occupant de l'immeuble et à réparer son préjudice

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt relève que le défaut de jouissance paisible des lieux est caractérisé par des nuisances sonores nocturnes et des violences imputables aux occupants du logement situé au-dessus de celui donné à bail à M. X... et retient que, le bailleur ayant adressé trois lettres recommandées aux auteurs de ces troubles, ces diligences apparaissent adaptées et suffisantes, sans qu'il puisse être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

 Par ailleurs, dans un arrêt récent du 15 novembre 2022 (n° 21/05835), la Cour d’appel de VERSAILLES a également condamné un bailleur social pour non-respect de ses obligations dans le cadre de troubles de jouissance dénoncés par un locataire comme étant subis du fait d’un autre occupant.

Ainsi, dans ce cas d’espèce, les locataires s’étaient plaints à plusieurs reprises du comportement de leurs voisins. Trois courriers recommandés avaient été adressés à leur bailleur le sommant d'agir. Finalement, les locataires avaient fini par assigner leur bailleur sollicitant des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

Le jugement les avait déboutés de leurs demandes. Ils ont fait appel de la décision. Or, la Cour a infirmé le jugement en ces termes :

« Il ressort des dispositions de l'article 1719-3° du Code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a l'obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail, ce qui emporte interdiction faite au bailleur de troubler la possession de son preneur et l'usage convenu, que ce soit par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité.

 L'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 29 avril 2009, n°08-12.261, [T] c/[F]) ou de faute de la victime mais présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass. 3e civ., 5 janvier 2010, n°08-21.140).

 Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire dès lors que ce trouble est établi. (…)

Le trouble subi engage la responsabilité de la bailleresse, dès lors qu'il caractérise un manquement à l'obligation que fait peser sur elle l'article 1719, alinéa 3, du code civil, étant rappelé que le bailleur ne peut être exonéré de sa responsabilité par l'envoi d'une mise en demeure au locataire de faire cesser les nuisances (Cass. 3ème civ. 17 avril 1996, n°94-15.876) et que le bailleur est tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance que ses locataires se causent entre eux."