Baux Loi de 1948 - la renonciation à un bail soumis à la loi de 1948 doit être non équivoque

COUR DE CASSATION 12 mai 2015

Dans un arrêt du 2 mai 2015, la Cour de Cassation a rappelé que la renonciation au bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 devait être certaine et sans équivoque.

Dans cette affaire, les faits étaient les suivants.

Un bail avait été conclu avec le locataire, M. Y, visant les dispositions de loi du 1er septembre 1948.

Le 4 novembre 1974, les parties avaient signé un nouveau bail soumis aux dispositions de l'article 3 ter de la loi de 1948 qui prévoit que "le bail de locaux conclus après l'entrée du preneur dans les lieux, pour une durée d'au moins six années, peut déroger durant son cours aux dispositions des chapitres Ier à IV du présent titre."

Puis, par acte du 17 janvier 1981, les parties avaient signé un autre bail portant sur les mêmes locaux visant les dispositions de l'article 3 sexies de la loi de 1948 qui prévoit "qu'à l'expiration du bail conclu dans les conditions prévues aux articles 3 bis, 3 ter, 3 quater et 3 quinquies ou au départ du locataire, s'il intervient avant l'expiration du bail, le local n'est plus soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948".

Le locataire, M. Y, était décédé le 28 avril 2005.

Le bailleur avait alors notifié à sa veuve un congé pour reprise sur le fondement, toutefois, de la loi du 6 juillet 1989.

Par arrêt du 12 décembre 2013, la Cour d'appel de Paris a déclaré nul le congé en notant que la veuve du locataire, Mme Y, n'avait pas signé les baux susvisés soumis aux articles 3 ter et 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948. Elle a considéré qu'il en résultait que la renonciation par M. Y aux dispositions de la loi de 1948, n'était pas opposable à son épouse.

La Cour a évoqué l'article 1751 du Code civil prévoyant que le droit au bail d'un local qui sert à l'habitation des deux époux est, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, réputé appartenir à l'un et à l'autre. Elle a souligné que cet article conférait à chacun des époux un droit personnel sur le bail et que, la renonciation à un droit ne se présumant pas et ne pouvant se déduire d'une simple attitude passive, la preuve n'était pas rapportée par le bailleur de ce que Mme Y avait renoncé sans équivoque au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948.

La Cour a rappelé également les dispositions de l'article 215 du Code civil prévoyant que les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lequel est assuré le logement de la famille et que celui des deux, qui ne donne pas son consentement à l'acte, peut en poursuivre l'annulation.

Elle a considéré que M. Y n'avait pas valablement représenté son épouse et qu'il ne pouvait être considéré comme étant intervenu comme son mandataire dans la gestion des biens du ménage compte tenu du droit personnel que son épouse tenait de la loi.

Le bailleur s'est pourvu en Cassation.

Il a indiqué que Mme Y avait une parfaite connaissance de la situation locative qui avait été instaurée par les deux baux et qu'elle n'avait jamais élevé la moindre contestation sur ceux-ci, ni sur le montant du loyer. Qu'il convenait d'en déduire qu'elle avait ratifié les baux signés par M. Y lesquels lui étaient opposables.

Or, la Cour de Cassation a rejeté le moyen développé par le bailleur. La Cour de Cassation a considéré que Mme Y, titulaire en sa qualité de conjointe du bail par l'effet de l'article 1751 du Code civil, n'avait pas été signataire des deux baux et que le paiement des loyers, qui ne relevaient pas des dispositions de la loi 1er septembre 1948, ne constituait pas un élément suffisant pour établir qu'elle avait, de façon certaine et non équivoque, entendu renoncer au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 mai 2015, 14-13.282, Inédit

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris ,12 décembre 2013), que par acte du 4 novembre 1974, M. X... a consenti à M. Y..., un bail soumis aux dispositions de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948, portant sur un appartement qu'il occupait avec son épouse depuis le 1er novembre 1967 ; que le 17 janvier 1981, M. X... a consenti à M. Y... un nouveau bail au visa de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, portant sur les mêmes locaux ; que ce locataire est décédé le 28 avril 2005 ; que les époux Z..., venant aux droits du bailleur ont, délivré à Mme veuve Y..., un congé pour reprise pour habiter, puis l'ont assignée devant le tribunal d'instance en validité du congé et expulsion ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que Mme Y..., titulaire en sa qualité de conjointe, par effet de l'article 1751 du code civil, du bail portant sur les locaux qu'elle occupait avec son époux depuis le 1er novembre 1967, n'avait signé ni le bail du 4 novembre 1974, ni celui du 17 janvier 1981 consentis à ce dernier et retenu que le paiement des loyers était insuffisant à établir de façon certaine et non équivoque sa renonciation au bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé délivré par les époux Z... sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 devait être annulé ;"