La modification des loyers dans le cadre de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948

L’article 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que :

« En cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties.

Le demandeur doit faire connaître à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés. Il doit joindre à l'envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d'après un modèle type annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer.

En cas de désaccord sur les nouveaux éléments proposés par le demandeur, l'autre partie doit, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le demandeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu'il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord.

La notification par le demandeur devra à peine de nullité indiquer que faute par l'autre partie d'avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s'imposera comme nouveau prix. En cas de contestation le différend sera porté devant le tribunal compétent suivant les règles de procédure prévues au chapitre V du présent titre."

La modification du loyer suppose, dans le cadre des dispositions de l’article 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, l’établissement d’un nouveau décompte de la surface corrigée du logement devant, notamment, faire état des améliorations qui ont pu être apportées au local, depuis l’entrée dans les lieux des locataires, ou de l’augmentation des prix des loyers dans le secteur.

La notification du nouveau décompte vaut proposition d’une nouvelle valeur locative devant être prise en compte lorsque les travaux ont été financés par le propriétaire bailleur.

L'article 32 bis de la loi astreint donc les demandeurs à la révision à établir un nouveau décompte détaillé de la surface corrigée du logement évoquant les changements intervenus motivant une modification corrélative du loyer.

La Cour d’appel de BORDEAUX, dans un arrêt du 12 mai 2011 (n° 10/02255) a eu l’occasion de le rappeler, indiquant :

« les éléments de base ayant servi à la détermination du loyer sont les éléments de référence en la matière, à savoir la situation de l'immeuble, les loyers habituellement pratiqués dans le voisinage, les conditions d'habitabilité.

La modification en l'espèce ne peut souffrir de contestation dès lors que les loyers pratiqués dans le voisinage n'ont pu qu'augmenter en raison de la liberté contractuelle accordée par la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve par M. R. que beaucoup de locataires dans son voisinage sont, comme il le soutient, encore soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; ». 

Les conditions d'habitabilité ont augmenté en qualité, du fait de l'engagement par la SCI de travaux sur l'immeuble portant sur un remaniage de la toiture, de la cage d'escalier, le remplacement des canalisations, le ravalement des façades (…)

L'expert a relevé que le locataire occupait un appartement de plus de 150 m² disposant d'un bon niveau de finitions (…) avec un niveau d'équipement conforme aux normes actuelles.

Les travaux, même s'ils portent essentiellement sur l'immeuble, et non pas particulièrement sur l'appartement, ont inéluctablement une incidence sur l'évolution de la qualité des conditions d'habitabilité (…)

La présence d'un interphone est de nature à sécuriser les entrées de l'immeuble, le ravalement de l'immeuble est propice à l'isolation et au confort de l'immeuble. 

Il y a donc lieu de retenir une modification de nature à permettre la révision du loyer et de porter celui-ci à la somme de 697,05 € par mois telle que calculée par l'expert. »

Dans un autre arrêt rendu le même jour, la Cour d'appel de de Versailles (n° 10/02072) a, par ailleurs, indiqué que la révision du loyer selon les modalités de l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, supposait l'existence préalable d'une redevance locative déterminée suivant les formes prévues par l'article 32, à savoir selon le système de la surface corrigée, condition qui nécessitait que le demandeur produise le décompte initial de cette surface remis au locataire, une modification de celle-ci ne pouvant être constatée que par comparaison avec la surface originairement déterminée.