Copropriété - Les travaux portant sur les balcons mentionnés comme étant privatifs dans le règlement de copropriété peuvent être considérés comme étant des charges communes

Il n’est pas toujours aisé de déterminer dans quelle mesure des travaux portant sur des balcons, mentionnés dans le règlement de copropriété comme étant privatifs, entrent dans la catégorie des dépenses communes ou des dépenses privatives.

Dans un arrêt du 25 septembre 2017 (n° 15/015017), la Cour d’Appel de Versailles a ainsi indiqué, à propos de balcons privatifs, que les travaux concernant leur gros œuvre entraient dans la catégorie des charges communes. Dans cet arrêt, elle a  ainsi précisé :

« Selon le règlement de copropriété, les balcons et terrasses sont des parties privatives, à l’exception des dalles, qui sont des parties communes.

Toutefois, si le balcon est partie privative, il ne peut pas être soutenu, comme le fait Madame M., qu’étant à l’usage du seul copropriétaire, les travaux sont privatifs. (…)

S’agissant des travaux, (…) ils visent non pas à protéger le carrelage mais la dalle et son gros œuvre. Ils concernent la dalle et, donc, le gros œuvre qui, selon le règlement de copropriété, est une partie commune. (…)

De plus, il s’agit de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (…)".

Il s’agit d’éviter une dégradation de la dalle pouvant, à moyen terme, mettre en danger la sécurité des occupants du dessous (…) ».

Le 6 septembre 2016, la Cour d'appel de Chambéry avait déjà indiqué, pour des balcons définis dans le règlement de copropriété comme étant privatifs (n° 14/02808) :

« Un balcon se définit techniquement comme une dalle en saillie sur façade, une dalle étant, quant à elle, un ouvrage porteur horizontal en béton armé ou précontraint, d'épaisseur faible par rapport à ses autres dimensions, formant en l'occurrence un plancher.

Il en résulte que les balcons de la résidence font partie intégrante de l'ossature en béton armé de l'immeuble, puisque leurs dalles ne sont que le prolongement des planchers des appartements, et qu'elles sont indissociablement liées au gros oeuvre par leur ferraillage.

Aussi, si l'espace occupé par un copropriétaire à l'intérieur du balcon est privatif et si son aménagement et ses garde-corps et balustrades sont des parties privatives, il ne peut en être de même concernant la structure du balcon en béton armé, qui fait partie intégrante de celle de l'immeuble tout entier.

Dès lors, le règlement de copropriété doit s'interpréter en ce que le gros oeuvre du balcon est une partie commune les travaux de remise en état de la structure de l'immeuble relevant bien alors des attributions du syndicat des copropriétaires.

Les travaux prévus portent bien sur le gros oeuvre des balcons. En effet, la société FM indique dans sa lettre du 12 juin 2013 adressée au syndic : « L'état des balcons de la résidence est préoccupant. La carbonatation du béton est telle que les armatures ne sont plus protégées. De ce fait, la corrosion est à un stade avancé et le phénomène va s'amplifier si rien n'est fait rapidement. La proposition que nous avons formulée en répondant à votre consultation vise à purger ce béton pollué et le remplacer par du béton neuf dont le pH élevé garantira la protection des armatures et ainsi la pérennité des parties communes que constituent les balcons. »

Ces travaux peuvent être effectués sur les parties privatives, en vertu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, ces travaux étant notamment ceux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. »

En outre, la Cour d’appel de RIOM a considéré, dans un arrêt du 3 mars 2011 (n° 10/00545), que l’étanchéité des balcons, dès lors que concourant au clos et au couvert de l'immeuble, est une partie commune, hormis toutefois si elle est expressément exclue de cette catégorie par le règlement de copropriété.