BAIL DE SORTIE LOI DE 1948 – Article 3 ter

Dominique PONTE – Avocat

L’article 3 ter de la loi du 1^er septembre 1948, issu de la loi du 04 août 1962, dispose que :

« Le bail des locaux autres que ceux désignés à l'article 10 4° ci-dessous, s'il est conclu après l'entrée du preneur dans les lieux et pour une durée d'au moins six années, peut déroger pendant son cours aux dispositions des chapitres Ier à IV du présent titre. Toutefois, la faculté de résiliation annuelle est réservée de droit au preneur et ne peut être stipulée qu'à son profit.

Ce contrat est soumis aux dispositions des chapitre I à III de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, en ce qu'elles ne sont pas contraires à celles prévues à l'alinéa ci-dessus.

Si, à l'expiration du bail, le local satisfait aux normes prévues l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, il est alors soumis aux dispositions de ses chapitres I à III. Les dispositions de la présente loi ne lui sont plus applicables.

Si ce bail a été conclu avant la publication de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée, les dispositions de son article 20 lui sont alors applicables ».

Né de la loi n°62-902 du 04 août 1962, l’article 3 ter permet de conclure avec un locataire déjà dans les lieux et dont le titre est soumis à la loi du 1^er septembre 1948 un bail d’une durée minimale de 6 ans, qui échappe partiellement aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948.

La conclusion de ce bail n’est subordonnée à aucune condition de mise en conformité du local. Il convient toutefois que soit établie que l’entrée dans les lieux du locataire est survenue nécessairement avant la conclusion du bail. Un bail soumis à l’article 3 ter ne peut être conclu avec un locataire qui entre dans les lieux le jour de la date de prise d’effet du bail (Cour de cassation, 28 janvier 1987 ; Cour de cassation, 09 janvier 1991).

Par ailleurs, la Cour de cassation exige qu’un état des lieux soit établi le jour de l’établissement du bail. Dans un arrêt du 25 mars 1992, la Cour de cassation a rappelé que l’annexion d’un constat d’huissier était indispensable et que son absence entrainait comme sanction le fait que le bail devait être considéré comme étant resté soumis aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948 (Cour de cassation, 25 mars 1992, n° 90-17.344).

L’article 3 ter ne peut être évoqué si le locataire n’est pas installé dans les lieux le jour de la conclusion du bail.

Dans un arrêt du 9 janvier 1991, la Cour de Cassation a précisé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mai 1989), que les époux X... ont, le 26 février 1985, pris à bail, au visa de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948, un appartement dont les époux Y... sont propriétaires, après avoir signé, le 15 février 1985, à l'occasion de la remise des clefs, un document reconnaissant qu'ils les avaient reçues en qualité d'occupants ; qu'après avoir fait désigner en référé un expert chargé d'indiquer la nature et le coût des travaux nécessaires à la réfection de l'installation électrique et de vérifier si les conditions nécessaires à la conclusion d'un bail de l'article 3 ter étaient réunies, les époux X... ont assigné les bailleurs pour faire juger que la location était soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, que l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 exige seulement pour son application que les baux soient conclus après l'entrée du preneur dans les lieux ; qu'en subordonnant l'application de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948, non pas à l'entrée du preneur dans les lieux avant la conclusion du bail, mais à son installation, c'est-à-dire à son emménagement effectif ou encore à une occupation effective des lieux, la cour d'appel, qui ajoute au texte de la loi, a violé ledit article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 ;

Mais attendu qu'après avoir retenu exactement, par motifs propres et adoptés, que les dispositions de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 ne concernaient pas les locations nouvelles, mais avaient pour objet de permettre à un locataire ou à un occupant bénéficiant déjà d'un titre conventionnel ou légal de le confirmer, la cour d'appel, qui a constaté que les époux X... n'étaient pas installés dans les lieux lors de la conclusion du bail du 26 février 1985, a pu en déduire qu'un bail de l'article 3 ter ne pouvait être signé à cette date, sinon en fraude de la loi, la disposition des clés durant une période de 11 jours, destinée à faciliter l'établissement des devis des travaux nécessaires, étant trop brève pour établir une occupation répondant aux exigences du texte ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; »

Par ailleurs, la Cour de Cassation a précisé, dans un arrêt du 28 janvier 1987, qu’il n’était pas possible d’évoquer l’article 3ter lorsque l’entrée dans les lieux du locataire coïncidait avec la date de prise d’effet du bail.

Cour de Cassation 28 janvier 1987 N° de pourvoi : 85-13650

Vu l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 ;

Attendu que pour déroger, pendant son cours aux dispositions des chapitres I à IV de la loi du 1er septembre 1948, le bail doit être conclu après l'entrée du preneur dans les lieux et pour une durée de six années au moins ;

Attendu que pour décider que le bail consenti le 7 février 1972 par Mme Y..., bailleresse, à M. X..., preneur, a été valablement conclu en application de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 pour une durée de six ans ayant commencé à courir le 1er octobre 1970, date de l'entrée du preneur dans les lieux, l'arrêt attaqué (Paris, 13 mars 1985) retient qu'à l'échéance du 1er octobre 1976, M. X... a été laissé en possession des lieux loués bien au-delà de six années comptées à partir de la signature du contrat et qu'il en résulte que les parties étaient d'accord pour ne pas tenir compte de la clause de rétroactivité insérée à tort dans le bail dont la date d'effet a été dès lors reportée au jour de sa signature ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la date de l'entrée dans les lieux du locataire coïncidait avec celle de la prise d'effet prévue par le bail, la cour d'appel a violé par fausse application le texte susvisé. »

Si, à l'expiration du bail, le local satisfait aux normes prévues à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, il est soumis aux dispositions de ses chapitres I à III et les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ne lui sont pas applicables. Il convient d’établir qu’à la date d'effet du congé ayant mis fin au bail, les locaux répondaient aux normes de confort et d'habitabilité édictées par le décret du 6 mars 1987 et n'étaient plus soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. (Cour de Cassation 25 juin 2003).

Il importe peu que les travaux aient été effectués par le preneur. (Cour de Cassation 16 mai 2000)

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 1998), que les époux Y..., locataires d'un appartement dont M. X... est propriétaire, ont conclu un bail de six ans, au visa de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948, à compter du 1er janvier 1987 ; que le bailleur leur a fait signifier, le 22 juin 1996, une proposition de renouvellement du bail en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et les a assignés en fixation du loyer du bail renouvelé ; que les époux Y... ont demandé reconventionnellement le bénéfice des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ;

Attendu que pour accueillir la demande des preneurs, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que la mise en conformité du local résulte des travaux exécutés par ceux-ci et non par le propriétaire, qui ne pourrait s'en prévaloir, pour se soustraire à l'application de la loi du 1er septembre 1948, que s'ils avaient été assurés par lui-même et à ses frais ;

Qu'en statuant ainsi, en ajoutant à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; »