la résolution du bail pour non paiement des loyers

La résolution de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers

Article publié par Maître Dominique Ponté - Avocat au Barreau de PARIS - droit immobilier

Il résulte de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989  qu'après la constatation par le juge d'une clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et du caractère infructueux d'un commandement de payer dans les deux mois suivant ce dernier acte, le juge doit  prononcer la résolution du bail de plein droit au profit du bailleur.

Plusieurs conditions doivent être réunies afin de pouvoir constater la résolution de plein droit d'un contrat :

-          la clause résolutoire doit être insérée dans le contrat de bail ;

-          doit être constaté un défaut de paiement des loyers ou charges aux termes convenus ;

-          un commandement de payer doit avoir été signifié au locataire.

Dans les deux mois du commandement, si celui-ci est resté infructueux, le juge doit constater  la résolution de plein droit du contrat de bail.

Notons que le bailleur est également fondé, à défaut d'une clause résolutoire insérée dans le bail, à solliciter, en cas de non paiement des loyers, la résiliation judiciaire du bail mais ce sur le fondement des dispositions de l'article 1184 du Code Civil. Cet article prévoit :

« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est pas résolu de plein droit.

La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts »

En application de ce texte, la Cour de Cassation précise que le bailleur peut exercer les deux actions simultanément. (Cassation civile 3èm 4 mai 1994 , JCP Générale 1995 II.22380 Boccara, RTD COM 1995 page 367 OBSERVATION Mestre).