Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 décembre 1999, 98-13.416 _ Bail loi de 1948 – décès du locataire – transmission du bail et non uniquement transfert du droit au maintien dans les lieux aux héritiers

Dans un arrêt du 1er octobre 2008, la Cour de cassation a rappelé, à propos d’un d'un bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ayant profité à des époux, co-titulaires du bail, que dès lors que les parties n'avaient pas entendu déroger au principe de la transmission du bail au profit des héritiers, que c'est à juste titre qu'une cour d'appel avait considéré que le fils de ces personnes était devenu titulaire du bail et non uniquement titulaire du droit au maintien dans les lieux.

La Cour a, en outre, indiqué que la majoration de loyer était de ce fait exclue.

Les faits étaient les suivants.

M. Y, propriétaire du logement donné à bail à M. X, lui avait délivré un congé sous le visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 le plaçant sous le régime du maintien dans les lieux après le décès de son épouse. L'occupant étant décédé, le bailleur avait délivré un congé à son fils Jean-Louis lui contestant le droit au maintien dans les lieux. Il l’avait assigné pour faire déclarer le congé valable.

La Cour d'appel a débouté M. Y de ses demandes.

Ce dernier s’est pourvu devant la Cour de cassation. Il a contesté l'arrêt de la cour d'appel ayant reconnu à M. Jean-Louis X la qualité de locataire indiquant que l'héritier du preneur décédé d'un local soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ne pouvait que recueillir le droit de se maintenir dans les lieux. Qu’en considérant que M. Jean-Louis X, qui n'était pas partie au bail, avait acquis la qualité de locataire lors du décès de sa mère, la cour avait violé les dispositions de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948. Par ailleurs, il rappelait qu’il avait fait délivrer à ce dernier un congé pour lui contester tout droit au maintien dans les lieux indiquant que la cour d'appel avait donc également violé les dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Enfin, il indiquait que le montant du loyer devait s'établir à la valeur locative majorée de 50 %, dès lors que les parties se situaient dans le cadre d’une transmission du droit au maintien dans les lieux au profit d’un descendant majeur.

Or, la Cour de cassation a considéré que la Cour d’appel avait, à juste titre, estimé que M. Jean-Louis X était devenu titulaire du bail après le décès de sa mère, et ce avec son père, en relevant que les parties n'avaient pas entendu déroger au principe de la transmission du bail au profit des héritiers. Elle a indiqué que la majoration de loyer était exclue.

« Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'épouse de M. Edmond X... était cotitulaire du droit au bail sur l'appartement servant à l'habitation du couple, et que les parties n'avaient pas dérogé au principe de la transmission du contrat de location au profit des héritiers, la cour d'appel a retenu, à bon droit, sans se contredire, que M. Jean-Louis X... était devenu titulaire du bail, avec son père, après le décès de sa mère ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la majoration de loyer appliquée au local occupé par M. Edmond X..., ne pouvait concerner qu'une insuffisance d'occupation puisqu'une majoration était exclue en cas de transfert du droit au conjoint survivant, et que ce motif commandait le rejet de la demande du bailleur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; »